Boletín nº 112

Octubre de 2021

 

La supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria agiliza la compraventa de una vivienda heredada

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria, fijaba un periodo de dos años durante el cual la venta de una vivienda de un fallecido sin herederos forzosos (hijos y descendientes, padres y ascendentes, además de los cónyuges) no tenía efecto en el Registro de la Propiedad. Esto muchas veces frenaba la venta de una vivienda cuando el propietario fallecía sin hijos y la casa la heredaban sus hermanos o sobrinos.

Desde el 3 de septiembre, el comprador de una vivienda heredada es plenamente su dueño. Se evita así tener que esperar dos años para poder validar en el Registro de la Propiedad la inscripción por parte de los herederos no forzosos.

El artículo 28 pretendía proteger a un posible heredero legítimo desconocido, pero que existía, que quisiera reclamar su herencia. El comprador corría un riesgo importante: la compraventa quedaba inscrita en el Registro de la Propiedad pero con una anotación preventiva que señalaba que estaba sujeta a la cláusula que protegía la aparición de un heredero real que pudiera reclamar el inmueble. De esta forma el comprador tenía que seguir pagando la hipoteca y no podría negarse a devolver el inmueble.

Este artículo formaba parte de la Ley Hipotecaria del año 1946, y fue ideado como una garantía de que aquellos españoles emigrados a América no se vieran en la indefensión de perder sus herencias (de ahí que se la conociera como “La Ley de Cuba”). El período de dos años de suspensión del reconocimiento de la propiedad daba tiempo a los emigrados de recibir la noticia de la muerte de sus padres y regresar a España para reclamar sus derechos.

El Ejecutivo sostiene que los cambios sociales y tecnológicos han vaciado de sentido el propósito original de la norma. Esta declaración va en sintonía con las reivindicaciones del sector inmobiliario, que desde hace tiempo venía denunciando la obsolescencia de la norma y las barreras que ponía a la libre disposición de numerosos inmuebles.

 
 

Nueva forma de calcular los impuestos por comprar o heredar vivienda

A partir del próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor un nuevo valor de referencia que determinará los impuestos que debe pagar quien compre una vivienda de segunda mano o quien herede o reciba en donación un inmueble. Los impuestos que se van a ver afectados son: el ITP para quien compra una casa usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Así, el contribuyente no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado, que será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar y el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado.

La Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por el Catastro. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

Este nuevo valor de referencia de Catastro será, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Esto significa que el nuevo valor de referencia del Catastro será el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, mediante una comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Este nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no es la base imponible. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

 
 

El precio de la vivienda se encarece un 4% en septiembre

Según el último índice de precios de idealista, el precio de la vivienda usada en España marca una subida del 4% durante los últimos 12 meses, dejando el metro cuadrado en 1.813 euros.

Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “son muchos los mercados en los que los precios son más elevados que hace un año. Esta situación tiene su origen en la fortaleza de la demanda que ha llegado a niveles récord en los últimos meses, los ahorros de las familias en niveles históricamente altos y los préstamos hipotecarios con unos tipos más bajos que nunca. Sin embargo, y a pesar de que el stock de viviendas disponibles se está reduciendo, los precios parecen haber frenado su escalada durante este verano, llegando a registrar caídas en algunos grandes mercados, lo que aleja aún más el fantasma de una hipotética burbuja inmobiliaria”.

Los precios se incrementaron en grandes mercados como Palma (4,4%), Málaga (2,9%), Valencia (2,1%) y Madrid (1,2%). Además, las mayores subidas se han registrado en Huesca, donde crecen un 14,2%, Castellón de la Plana (8,5%), Teruel y Badajoz (ambos con un 7,5%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Guipúzcoa, con 3.225 euros/m2, seguido por Baleares (3.206 euros/m2). Tras ellas se sitúan Madrid (2.927 euros/m2), Barcelona (2.694 euros/m2) y Vizcaya (2.617 euros/m2). Ciudad Real es la provincia más económica (760 euros/m2), seguida por Cuenca (792 euros/m2) y Toledo (806 euros/m2).

 
 

El precio del alquiler en España baja un 8,1% durante el último año

Según un informe publicado por idealista, el precio del alquiler de viviendas en España se redujo un 8,1% durante los últimos 12 meses. A cierre del mes de septiembre de 2021, arrendar una vivienda en nuestro país tenía un coste de 10,5 euros por metro cuadrado, una cifra que es un 1,4% más baja que la registrada al cierre del segundo trimestre.

Las mayores bajadas se concentran en seis de las grandes ciudades en las que el mercado era más dinámico antes de la pandemia. Madrid es donde más se ha notado ese descenso, con una caída del 7,7% interanual, seguido por Ourense (-7,4%), Barcelona (-7,3%), Málaga (-4.7%) y Palma (-4,1%).

San Sebastián es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 14,9 euros/m2/mes, seguida por Barcelona (14,8 euros/m2/mes) y Madrid (14,7 euros/m2/mes). En cuarto lugar, se sitúa Bilbao (12,2 euros/m2/mes) y ya en quinto lugar está Palma (11,2 euros/m2/mes). En la parte baja de la tabla, encontramos a Ciudad Real (5,5 euros/m2/mes), Cáceres y Cuenca (5,6 euros/m2/mes en ambos casos), Zamora (5,7 euros/m2/mes) y Ourense (5,8 euros/m2/mes).

 
 

El anteproyecto de la Ley de Vivienda se aprobará a finales de 2021, pero la Ley verá la luz dentro de un año

La portavoz socialista de Vivienda en la Cámara Baja, Eva Bravo, ha asegurado que el Gobierno aprobará antes de que acabe este año el anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda, pero que la ley no será aprobada hasta el tercer trimestre de 2022, es decir, dentro de un año.

Así lo ha dicho durante su intervención en el Pleno del Congreso durante el debate de una moción sobre vivienda del PP, en referencia a una reforma que ya va con varios meses de retraso conforme al calendario inicialmente previsto por las diferencias entre el PSOE y Unidas Podemos sobre la regulación del precio de los alquileres.

Estos plazos implican un importante retraso respecto a lo acordado en el seno de Gobierno, ya que para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado de 2021, PSOE y Unidas Podemos acordaron impulsar esta ley, con la regulación del precio del alquiler, en enero de este año, y tramitarla en el Congreso en febrero, hace ya ocho meses.

El retraso responde principalmente al desencuentro entre PSOE y Unidas Podemos en materia del alquiler, ya que los primeros, competentes en materia de vivienda, se resisten a abordar esta regulación de precios, y defienden la vía de los incentivos fiscales.

 
 

LEGISLACIÓN

Resolución de 6 de septiembre de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 2 de septiembre de 2021, conjunta de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional, por la que se modifica la de 13 de octubre de 2016, por la que se establecen el procedimiento y las condiciones para la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes a través del portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Resolución de 28 de septiembre de 2021, de la Dirección General del Catastro, por la que se determinan los términos y condiciones para la tramitación de los procedimientos de comunicación previstos en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 
 

DOCUMENTACIÓN> ESQUEMAS Y CONSULTAS. Se añade el documento “Constitución y devolución de depósitos en subastas judiciales”.

 
 

Recuerde que dispone de un servicio de actualización permanente en nuestra página web (www.campusesine.com), en la que podrá
consultar todo tipo de información relacionada con su sector.

 
Política de privacidad Dejar de recibir este boletín Sugerencias
 

CENTRO SUPERIOR DE ESTUDIOS TÉCNICOS EMPRESARIALES. Avda. Manoteras 50, 28050 Madrid.