Boletín nº 118

Abril de 2022

El Gobierno desvincula la inflación de la renovación de los alquileres

El Consejo de Ministros ha aprobado el Plan Nacional de Respuesta al Impacto de la Guerra, que movilizará 16.000 millones de euros. Una de las medidas es el límite que ha puesto el Gobierno a la actualización de los precios del alquiler. Este límite será de un máximo del 2%, una gran diferencia con respecto a si se actualizase con respecto al IPC, el cual ha subido un 9,8% en marzo de 2022.

Para ello, hace una distinción entre grandes tenedores, que tendrán que aplicar como máximo una subida de las rentas del 2%, y los pequeños propietarios, que sí podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler.

Hay que recordar que se entiende por gran tenedor a toda aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Esta medida tendrá efecto sobre los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya renta se deba actualizar anualmente desde la entrada en vigor del Real decreto-ley, el 31 de marzo hasta el 30 de junio de 2022. Si el contrato cumple la anualidad después del 30 de junio de 2022, se podrá subir el alquiler conforme al IPC si esta subida está contemplada en el contrato.

Aunque esta medida es temporal, desde el Ejecutivo no descartan ampliar su plazo si, llegado el caso, la inflación siguiese disparada.

El ladrillo vive uno de los momentos más dulces

El ladrillo sigue siendo uno de los sectores más sólidos a la hora de invertir. El mercado de la construcción en general y, en particular, el sector de la promoción inmobiliaria viven, además, uno de sus momentos más dulces.

Esta buena salud del sector está motivada por la demanda de vivienda, tal y como reflejan los datos de compraventa relativos a 2021. En concreto, las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan que el año terminó con 565.523 operaciones de compraventa o, lo que es lo mismo, con un aumento del 34,6% en las operaciones respecto al ejercicio anterior y la mayor cifra de transacciones desde 2007. Algo realmente significativo, dado que se trata del nivel más elevado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, hace ahora 14 años.

Este dato viene apoyado refrendado por los buenos resultados de las grandes promotoras españolas cotizadas en bolsa: AEDAS Homes, Metrovacesa, Neinor Homes y Urbas, que han dado a conocer sus cifras de cierre del ejercicio.

Neinor Homes ha cerrado 2021 con cifras récord, registrando un beneficio de 109 millones de euros, un 43% más que en 2020. La compañía, con una clara apuesta por el alquiler, ha aumentado sus ingresos un 60% hasta los 916 millones y ha avivado la entrega de vivienda un 90%, anotando la cifra más alta del sector promotor español, lo que sitúa a la promotora en una posición privilegiada, al traspasar la cifra de 3.000 viviendas entregadas desde la crisis de 2008.

AEDAS Homes, también ha acumulado muy buenos resultados, con 400 millones de euros de ingresos de abril a diciembre de 2021. Esto se traduce en un incremento del 46% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, con la entrega de 1.285 viviendas.

Metrovacesa, tras cuatro años acumulando pérdidas, también ha logrado registrar un beneficio neto de 18,5 millones y entregar 1.627 viviendas, un 171 % más que en el ejercicio previo.

La también cotizada Urbas ha multiplicado a su vez por 10 su cifra de negocio hasta superar los 200 millones de euros, con 66 millones de euros de beneficio (un 400% más que el año anterior). La promotora y constructora entregó el año pasado 168 unidades. Tiene previsto entregar 3.000 viviendas hasta 2024.

Ahora, el mercado promotor y el sector inmobiliario en su conjunto, se enfrenta a nuevas incertidumbres derivadas de las consecuencias del conflicto entre Rusia y Ucrania. Varios expertos coinciden en señalar que el conflicto bélico reducirá la demanda, paralizará las inversiones y elevará -aún más- los costes de construcción.

Sin embargo, los buenos resultados presentados por las grandes promotoras son un claro reflejo de la fortaleza del mercado inmobiliario.

El metaverso también llega al sector inmobiliario

El metaverso hace referencia a un mundo virtual en el que las personas se podrán conectar a través de sus dispositivos e interactuar con todos los elementos que allí se encuentren para disfrutar de una vida virtual gracias a un avatar.

El sector inmobiliario también ha entrado en este mundo virtual, en especial el residencial.

Metrovacesa ha sido la primera promotora española en acceder a este mundo virtual para comercializar sus propiedades reales. De la mano de Datacasas Proptech, startup española especializada en la venta online de propiedades, comercializarán las viviendas del proyecto Málaga Towers.

Para ver esta promoción, el usuario solo se tiene que registrar en una de las plataformas, en este caso Decentraland, crear su avatar y puede caminar por el metaverso e interactuar con las empresas que ya están allí instaladas. Metrovacesa y Datacasas Proptech han diseñado y creado un edificio virtual que puede recorrerse de forma muy sencilla y en el que se puede visualizar toda la información sobre este proyecto, su maqueta en 3D, planos, etc.

Asimismo, el usuario puede ser atendido por un comercial virtual y conocer los pasos siguientes para reservar una de las viviendas, si el cliente lo requiere, en un proceso 100% digital.

La actividad inmobiliaria en el metaverso es cada vez mayor y prueba de ello es que se han formalizado inversiones en suelos y edificios virtuales por un valor superior a los 500 millones de dólares en 2021, alcanzando los 85 millones de dólares en enero de 2022 y con previsiones de llegar a los 1.000 millones de dólares en todo el ejercicio 2022.

El Supremo resuelve cómo actuar si un vecino cierra su terraza sin autorización de la comunidad

Hay muchos vecinos que deciden cerrar su terraza con o sin el consentimiento del resto de propietarios y en algunos casos también tiran muros para unir la terraza con el resto de la vivienda. El Tribunal Supremo recalca que es esencial que quien quiera cerrar la terraza y anexionarla a la casa debe contar con el consentimiento de los copropietarios.

En el caso resuelto, el demandante interpuso la demanda contra el vecino que cerró su terraza con PVC y, además, eliminó la pared preexistente de la terraza. El demandado alegó que el demandante carecía de legitimidad para interponer dicha demanda porque su parecer iba en contra del resto de vecinos.

Ahora el Supremo estima que la comunidad de propietarios dio el visto bueno al cierre de la terraza, pero no a la demolición de los muros de cierre de la vivienda. Por eso, condena al vecino demandado a reponer los muros demolidos para anexionar vivienda y terraza.

Y, por otro lado, el Alto Tribunal considera que el demandante sí que tiene derecho a ejercitar acciones legales que competen a la comunidad de vecinos, siempre y cuando actúe en beneficio de todos los propietarios y en defensa del interés sobre los elementos comunes.

En principio, sí es posible modificar un elemento común de un edificio, pero siempre que haya consentimiento por parte de la comunidad de propietarios. Así, cualquier alteración de un elemento común deberá acordarse en la Junta de Propietarios con la mayoría legalmente exigida.

El cerramiento de una terraza es una actuación sobre elementos comunes relativamente frecuente. Anteriormente exigía el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Y actualmente, tras la reforma llevada a cabo por Ley 8/2013, requiere el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, así como la autorización administrativa del organismo correspondiente y el consentimiento de los propietarios afectados.

La firma de hipotecas sobre viviendas crece un 23%

En el conjunto de 2021 el número de hipotecas sobre vivienda creció un 23,6% respecto al año anterior, hasta alcanzar las 417.501. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se trata de la cifra más alta en los últimos 11 años.

El importe medio de las hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 137.921 euros en el conjunto de 2021, lo que supone un incremento del 2,4% frente a 2020. Por su parte, el capital prestado se situó en 57.582,1 millones, un 26,5% más.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (83.636), la Comunidad de Madrid (73.383) y Cataluña (69.805).

Hasta doce comunidades registraron ascensos de doble dígito y siete de ellas por encima de la media nacional. Los mayores aumentos correspondieron a Cantabria (47,3%), Murcia (37,9%), Castilla-La Mancha (33,8%) y Andalucía (31,3%).

Por su parte, el tipo de interés medio es del 2,53% y el plazo medio de 24 años. El 32,3% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 67,7% a tipo fijo.

LEGISLACIÓN

Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Vivienda y Suelo, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 29 de marzo de 2022, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1998 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 1998-2001, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

DOCUMENTACIÓN > ESQUEMAS Y CONSULTAS.

BIBLIOTECA > CUADERNOS ESINE. Se añaden los Cuadernos ESINE “Plan de Vivienda 2022-2025” e “Inspección de trabajo: control de las condiciones de empleo, Seguridad Social y seguridad y salud en el trabajo”.