Boletín nº 130

Mayo de 2023

 

El Congreso aprueba la Ley de Vivienda con el tope al alquiler

El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado la Ley de Vivienda, una iniciativa que ha salido adelante con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención. Ahora, la norma pasará al Senado lo antes posible para acelerar su tramitación para que entre en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo.

Entre sus novedades destacan:

  • Límite a la actualización de las rentas del alquiler. Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, que la renovación de los contratos de alquiler no puede superar el 2%. Esta limitación subirá al 3% en 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE, antes de final del año que viene. Esto supondrá el fin del Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para los contratos de alquiler.
  • Declaración de zona tensionada de alquiler. Las autoridades competentes en vivienda, CC.AA. y Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:
    • Que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros).
    • Que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
  • Contratos en vigor en zona tensionada. Mantendrán los topes a nivel general, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Ahora, cuando se cumpla el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años. Durante ese tiempo se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
  • Nuevos contratos de alquiler según el propietario en zona tensionada. Tendrán que cumplir una serie de condiciones en función de si es pequeño propietario o gran tenedor:
    • Para un arrendador particular solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Solo se podrá subir por encima de ese límite y hasta un máximo del 10%, si se acredita que en los dos años anteriores se realizaran actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía o de mejora de la accesibilidad a la vivienda.
    • Para grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que se cree a partir de 2025.
  • Definición de gran tenedor en una zona tensionada. Se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. Un cambio que pasa de las 10 a 5 viviendas de un mismo propietario en esa zona tensionada.
  • Estímulos fiscales a los pequeños propietarios:
    • En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.
    • Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
    • Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes.
    • Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
  • Movilización de la vivienda vacía. Es aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas. Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otro 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
 
 

Condenada una comunidad de propietarios a indemnizar a una vecina por instalar un ascensor interior

El Tribunal Supremo ha confirmado la indemnización de 5.732 euros a una vecina de Madrid por los perjuicios derivados de la instalación del ascensor comunitario. En concreto, la comunidad permitió que la instalación del ascensor ocupara parte de la ventana del dormitorio de la vecina, privándola de su derecho de luces y vistas. El alto tribunal estima que las nuevas instalaciones en una comunidad no son un derecho absoluto de la comunidad, aunque haya mayoría exigida de vecinos para su instalación.

La vecina de una comunidad de propietarios de Madrid interpuso una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia número 42 de Madrid contra la comunidad por instalar un ascensor en un patio de luces comunitario que le privó de su derecho a luces y vistas, así como del derecho de privacidad en su vida diaria, ya que desde el ascensor se tiene acceso a una vista panorámica de toda su habitación. Pedía 20.000 euros de indemnización.

Dicho Juzgado desestimó la demanda, ya que admitió que con la instalación del ascensor hasta la tercera planta de la edificación, por el lugar en el que se ha ubicado, la vivienda de la demandante «se ha visto afectada al padecer cierta privación de luz y ventilación en uno de los dormitorios», pero dijo que aun siendo esto una realidad, «no puede reconocerse la indemnización que se pretende por dos motivos sustanciales»: se desconocía la luminosidad anterior a la instalación del ascensor y que no se acreditó una incidencia especial ni diferente en la vivienda de la demandante respecto de los demás propietarios de viviendas con la misma ubicación.

La vecina afectada recurrió esta sentencia en apelación ante la Audiencia Provincial que estimó su recurso, al afirmar que la instalación de ascensor frente a su dormitorio le restó luz y vistas. Por ello, indemnizó a la vecina con 5.732 euros.

Posteriormente, la comunidad de propietarios recurre dicha sentencia en casación ante el Tribunal Supremo, que estima que las nuevas instalaciones en una comunidad, como es la colocación de un ascensor, no es un derecho absoluto de la comunidad, aunque haya mayoría exigida de vecinos para su instalación.

 
 

Los españoles destinaron el 43% de su salario al pago del alquiler en 2022

Según el estudio “Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2022” basado en los datos de los sueldos medios de las ofertas de empleo de la plataforma InfoJobs y en los precios medios de la vivienda de alquiler del Índice Inmobiliario Fotocasa, el español medio tuvo que dedicar el 43% de su sueldo bruto al pago del alquiler de su vivienda en 2022, frente al 40% que necesitaba en 2021.

En 2022, el precio de la vivienda en alquiler en España cerró con un incremento anual del 7,4% y situó el precio en diciembre en 11,03 euros/m2 al mes. Esto supone que, teniendo en cuenta el salario bruto medio de España registrado por InfoJobs, que en 2022 era de 24.395 euros (2.033 euros brutos mensuales si lo dividimos en 12 pagas); los españoles tuvieron que dedicar el 43% del sueldo al pago del alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados.

“Ya no solo es que los salarios no crezcan al mismo ritmo que la vivienda. La principal razón de alcanzar la cota más alta de la historia es que el precio del alquiler se encuentra en su nivel máximo histórico, mostrando los incrementos más abultados de los últimos 17 años. El encarecimiento del arrendamiento ocasiona que el esfuerzo salarial que el ciudadano realiza para acceder al alquiler esté muy por encima de lo recomendado por los organismos de control europeos que establecen que no se debe destinar más del 30% al pago de la vivienda. En estos momentos se encuentra más de 10 puntos por encima de la cifra de hace 10 años. Solo dos comunidades autónomas presentan niveles sanos. El resto, a nivel general y sobre todo en las zonas tensionadas es evidente que la problemática de acceso al alquiler se agrava cada vez más”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Viendo los datos en conjunto, el orden de las comunidades autónomas que dedican más dinero de sus sueldos a pagar el alquiler de una vivienda de 80 m2 cuadrados es: Baleares (58% del sueldo bruto), Cataluña (58%), Madrid (57%), País Vasco (52%), Canarias (49%), Cantabria (43%), Comunitat Valenciana (42%), Navarra (40%), Andalucía (38%), Aragón (36%), Galicia (35%), Asturias (33%), Castilla y León (33%), La Rioja (33%), Región de Murcia (32%), Extremadura (25%) y Castilla-La Mancha (24%).

Las 10 provincias que dedican más sueldo al pago del alquiler por una vivienda de 80 m2 cuadrados son, por este orden: Barcelona (62% del sueldo bruto), Gipuzkoa (59%), Illes Balears (58%), Madrid (57%), Málaga (52%), Las Palmas (51%), Bizkaia (50%), Santa Cruz de Tenerife (47%), Girona (46%) y Araba – Álava (46%).

Por otro lado, los residentes de las provincias que destinan menos sueldo bruto al pago de la vivienda en alquiler son: Ciudad Real (21%), Cáceres (23%), Jaén (23%), Zamora (24%), Albacete (25%), Teruel (26%), Badajoz (27%), León (27%), Ourense (27%) y Toledo (27%).

 
 

Los bancos mueven ficha ante un euríbor que se aproxima al 4%

El euríbor ha cerrado el mes de abril en el 3,757%, situándose cada vez más cerca del temido 4%. Pero ¿hasta cuándo subirá el euríbor?

En este contexto los bancos han movido ficha. “En 2022 la banca iba a matacaballo entre lo que decía el Banco Central Europeo (BCE), con las subidas de los tipos de interés oficiales, y los datos que iba registrando el euríbor, con diferencias de hasta un punto porcentual entre el dato de un mes y del siguiente. Sin embargo, ahora, está volviendo a tomar el control de la oferta y va marcando el ritmo al que suben o bajan los tipos de interés de las ofertas hipotecarias”, explica Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.

Analizando la oferta comercial de las principales entidades españolas se puede concluir que la apuesta se mantiene en las hipotecas variables. De hecho, algunas entidades han aumentado el periodo fijo de estos préstamos para hacerlos más atractivos. “Los bancos están haciendo ofertas en las hipotecas variables: un periodo inicial fijo más largo que los 12 meses que entran dentro de la normalidad, alargándolo hasta los 24 e incluso 36 meses, y después diferenciales muy bajos”, subraya el director de hipotecas de iAhorro.

 
 

El 85% de las viviendas en España se construyeron sin calidad frente al ruido

El 85% de los 25 millones de viviendas que forman el parque inmobiliario en España se construyó antes de que entrara en vigor del Documento Básico “DB HR Protección frente al ruido” —del 19 de octubre de 2007—, el primero que exigía unos niveles mínimos de calidad de la edificación frente al ruido.

Con un parque de edificios antiguos, la contaminación acústica se presenta como un problema generalizado que afecta a las personas desde diversos puntos de vista. Por un lado, existe un efecto socioeconómico vinculado a la depreciación como consecuencia del ruido. De hecho, el precio de la vivienda se puede reducir a la mitad por culpa de este factor, según fuentes inmobiliarias.

Por otro lado, la contaminación acústica es la segunda causa ambiental que más afecta a las personas y a su salud, según la Organización Mundial de la Salud (OMS). De los 1,6 millones de años de vida saludable que se pierden anualmente en Europa a causa del ruido, 903.000 años son a causa de la alteración del sueño y 45.000 años por el deterioro cognitivo en los niños, según el indicador de Años de vida ajustados por discapacidad —DALY por sus siglas en inglés—, que se define como la suma de los años potenciales de vida perdidos por muerte prematura y los años equivalentes de vida “saludable” (física y/o mental) perdidos por encontrarse en estados de mala salud o discapacidad.

Ante esta situación, la codirectora general de Green Building Council España (GBCe), Dolores Huerta, apunta a la necesidad de impulsar una cultura del mantenimiento y la conservación de los edificios: “Hay que incidir, no sólo en la rentabilidad económica de la rehabilitación, sino también en el confort, la mejora de la salud y la calidad de vida, con medidas como el aislamiento contra los ruidos”, resalta Huerta.

 
 

BIBLIOTECA>CUADERNOS ESINE. Se incorpora el Cuaderno ESINE “Ocupación ilegal de viviendas”

 
 

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