Boletín nº 135

Noviembre de 2023

Alicante, Málaga, Valencia y Barcelona son las provincias que más pagan a 'tocateja'

Según el estudio realizado por UVE Valoraciones, a partir de los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), el 67% de las transacciones hasta agosto de 2023 se firmó con hipoteca, casi cinco puntos menos que en el último año anterior (72,1%). En este periodo, casi 205.000 compraventas se realizaron sin un préstamo hipotecario.

El número de viviendas que se compran sin financiación ha crecido al ritmo de la subida de los tipos hipotecarios. En los últimos 12 meses desde agosto de 2023 se compraron 204.859 viviendas sin hipoteca, su mayor número de los últimos cinco años a nivel nacional, y que lleva creciendo desde la salida de lo peor de la pandemia del coronavirus.

En términos absolutos de operaciones sin financiación. Alicante (33.477) lidera con claridad, por delante de Málaga (16.144), Valencia (13.859) y Barcelona (10.418). Entre 5.000 y 10.000 compraventas a tocateja aparecen Murcia (9.868), Madrid (6.716), Santa Cruz de Tenerife (5.968) o Baleares (5.439).

La subida de los tipos de interés ha recortado la capacidad de compra de los compradores que adquieren una vivienda para su uso y que suelen financiarse para hacerlo, pero la subida de la inflación ha presionado al alza los precios de las viviendas y, sobre todo, los alquileres.

Otra de las conclusiones es que la subida de los alquileres se ha convertido en un aliciente para los patrimonialistas, especialmente si no necesitan financiarse para comprar. Y así, los compradores han quedado divididos en dos: los que necesitan financiarse y los que no. Los primeros tienen menos capacidad de compra, los segundos no han variado su capacidad y ven que la subida de los alquileres hace más rentable su inversión. Esto explica la evolución divergente de las transacciones con y sin financiación.

“Las transacciones sin financiación han aumentado en último año y probablemente sigan haciéndolo: quienes pueden comprar una vivienda al contado no sufren los efectos de la subida de tipos de interés y sus inversiones alternativas o son menos rentables o son poco seguras. Los alquileres al alza son un incentivo para invertir y para defenderse de la inflación. Las transacciones financiadas tienden a disminuir por las crecientes dificultades para pagar las cuotas hipotecarias”, concluye el presidente de UVE Valoraciones.

Gobierno y plataformas a favor del Reglamento Europeo de pisos turísticos

En la rueda de prensa posterior a la reunión interministerial de Turismo celebrada en el Palacio de Congresos de Palma, en el marco de la presidencia española del Consejo de la UE, la secretaria de Estado de Turismo del Gobierno de España, Rosana Morillo, ha afirmado que el nuevo reglamento europeo sobre intercambio de datos para plataformas de alquiler de corta duración supondrá "un antes y un después" en la persecución de la oferta ilegal de alquiler turístico.

El reglamento servirá para que los Estados miembros (en el caso de España, las comunidades autónomas, que son las competentes en ordenación turística) tengan acceso "a todos los datos de actividad que se han realizado en estos inmuebles anunciados en las plataformas, con todo el detalle necesario correspondiente a esta actividad económica y a esas estancias".

Morillo ha insistido en la necesidad de contar con datos para combatir la realidad del alquiler ilegal, ya que "en algunos casos es tan difícil de detectar que con las técnicas tradicionales de inspección solamente se llega a un porcentaje muy bajo para poder sancionar".

La representante española en la cumbre ha añadido que el alquiler ilegal "no solamente presenta dificultades para el acceso a la vivienda de los residentes y trabajadores, sino que también supone una competencia desleal para el resto del sector turístico".

Morillo ha indicado que, una vez que esté aprobado, el Gobierno de España irá "todo lo rápido" posible para crear el registro único "al que se tendrán que referir las plataformas para poder volcar de manera mensual los datos de actividad en viviendas vacacionales en el territorio español".

La plataforma Airbnb también ha defendido en los últimos días que la norma de alquileres de corta duración propuesta por la Comisión Europea facilitará que "las autoridades locales dispongan de los datos necesarios para regular de manera justa" el turismo.

Según explicó en un comunicado, el nuevo reglamento "marcará un antes y un después" porque facilitará directrices claras sobre cómo compartir datos y hacer cumplir la regulación, y ha insistido en que "da esperanza a muchos europeos de a pie que dependen de los ingresos que obtienen a través del hospedaje para llegar a fin de mes".

El euríbor se sitúa en octubre en el 4,16%

En octubre, el indicador apenas avanzó unas décimas respecto a septiembre, para cerrar con una media del 4,160%. No obstante, sigue siendo un porcentaje más elevado que un año atrás, y como la mayoría de hipotecas variables se revisan cada doce meses eso significa que las letras de los préstamos seguirán encareciéndose. De media lo harán en más de 100 euros.

Concretamente, para un préstamo hipotecario medio (145.510 euros a pagar en 24 años, según los datos del INE para 2022) con un diferencial de euríbor más un punto, la subida de este octubre supondría pagar 106,5 euros más al mes. Esto supone un incremento del 14% y, en un año, supone un esfuerzo extra de 1.278 euros para satisfacer el préstamo de la casa.

Esta es la menor subida desde agosto de 2022. Tras 10 subidas consecutivas del precio del dinero, el BCE decidió este octubre mantener los tipos, y eso ha tenido su reflejo en la mayor estabilidad del euríbor.

El real state roza los 1,5 millones de trabajadores

El real estate nacional ha incorporado 12.335 afiliados en octubre, lo que supone elevar la fuerza laboral del sector hasta 1,49 millones de trabajadores, la mejor cifra desde julio, según los datos publicados por el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. Respecto a la evolución del empleo en el conjunto de la economía española, octubre ha concentrado un avance de 92.862 afiliados a la Seguridad Social.

El incremento de trabajadores en octubre se explica principalmente por el aumento en la construcción de edificios, que sumó 6.678 afiliados respecto al mes anterior, y el de actividades de construcción especializada, con 5.516 empleados más. La construcción de edificios elevó su fuerza laboral hasta 520.189 afiliados, mientras que actividades de construcción especializada remontó hasta 810.568 trabajadores.

Por su parte, la rama de actividades inmobiliarias anota un leve incremento de 145 trabajadores en octubre, situando el número de afiliados en 163.027 empleados. Esto supone que el subsector eleve el número total de afiliados un 3,7% respecto octubre de 2022. Este es el mayor incremento relativo de todo el real estate: la construcción de edificios tiene un 3% más de trabajadores respecto al mismo mes del año anterior, mientras que las actividades de construcción especializada registran un avance del 2,8%.

Las casas de marca o “branded residences” se expanden en España

En España hay 12 proyectos de 'casas con marca' que se desarrollarán en los próximos años, la mayoría en la Costa del Sol. Este mercado pasará de tener dos centenares de viviendas a más de un millar, con el sello de marcas como Fendi, Missoni, Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld o Lamborghini.

Las branded residences son casas destinadas a un público con un poder adquisitivo alto. Sin ir más lejos, las branded residences del Four Seassons, en Madrid, se vendieron por precios que partieron de los tres millones de euros, aunque la más cara, dos áticos unidos, alcanzó los 17,5 millones. También, a principios de año, en la capital catalana, se vendió la casa más cara de la historia de la ciudad: un ático-dúplex de Mandarin Oriental de 650 metros cuadrados, que costó 40 millones.

Los gastos de comunidad, rondan los 22 euros por metro cuadrado al mes, equivalente a pagar más de 4.000 euros al mes por tener a punto un apartamento de 200 metros cuadrados y sus zonas comunes.

Su peculiaridad es que mezclan lo mejor de una vivienda en propiedad, con los servicios de un hotel y por ello se pueden construir sobre un suelo que tenga calificación hotelera o residencial, pero esto pondrá límites al uso que se les puede dar. Por ejemplo, en el caso de Andalucía, si se construye sobre un suelo destinado a hoteles, únicamente se puede residir en ella durante dos meses al año.

Según el informe 'Branded Residences Insights', elaborado por la consultora Colliers, hay 12 proyectos en desarrollo previstos para los próximos cuatro años, donde Málaga, aglutina el 93% de los proyectos. Este mercado va a pasar de contar con una oferta de 278 unidades operativas, concretadas solamente en Madrid, Barcelona y Canarias, a tener más de 1.200 unidades, repartidas por más zonas, principalmente de la Costa del Sol y Baleares.

Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de la firma de consultoría, apunta a varias causas para el impulso de este mercado. El primero es la creación de nuevas fortunas en los últimos años, que multiplica la cantidad de potenciales demandantes de este tipo de residencias. También la ubicación de España como destino de lujo a nivel mundial. "España se está convirtiendo en la Florida de Europa y Madrid es Miami. No hay nada parecido en Europa. Por ejemplo, Marbella compite directamente con algunas zonas de Asia, Emiratos Árabes o Estados Unidos".

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